Что такое Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS) и как они работают?

Определение CMBS

Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS) представляют собой финансовые инструменты, которые обеспечивают инвесторам возможность приобретения доли в доходах, получаемых от недвижимости. CMBS представляют собой облигации, где пул ипотечных кредитов является залогом, который обеспечивает выплаты по ним.

Этот тип ценных бумаг используется в основном для финансирования коммерческих недвижимостей, таких как офисные здания, магазины, промышленные объекты и склады. Обычно CMBS структурируются и разбиваются на классы, каждый из которых представляет собой различную долю риска и доходности для инвестора. Они являются одним из наиболее популярных инструментов для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Названные ценные бумаги выступают как инструмент финансирования для ипотечных компаний и других финансовых учреждений. После сбора ипотечных платежей, которые были сделаны на дома и коммерческую недвижимость, их обычно заменяют новыми ипотечными кредитами и эти новые кредиты становятся залогом CMBS.

! Бреттон-Вудское соглашение и его влияние на мировую экономическую систему

Как формируются Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS)

CMBS образуются путем сбора банками коммерческих ипотечных кредитов. Каждый кредит описывает детали залога, включая жилую или коммерческую недвижимость, которая обслуживает кредит. Банки затем объединяют эти кредиты в пул и используют их в качестве залога для новых ценных бумаг.

Pool состоит из двух типов ипотечных кредитов — первичных и вторичных. Первичная ссуда — это ипотека на недвижимость, полученную в первый раз, в то время как вторичная ссуда — это ипотека на уже заложенную недвижимость.

Чтобы получить CMBS, банки объединяют эти кредиты в пул и передают их в организацию кондюита. Кондюит выпускает новые ценные бумаги на основе залога, выступая как посредник между инвесторами и банками, которые выдали ипотечные кредиты.

Размер выпущенной CMBS варьируется в зависимости от суммы залога. Каждый выпуск ценных бумаг имеет срок, который обычно составляет несколько лет, и служит до погашения всех кредитов, входящих в пул. Обычно каждая CMBS имеет различные классы обеспеченности, которые представляют различные валютные суммы и уровни риска.

Риски и преимущества владения Коммерческими ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (CMBS)

Преимущества владения CMBS:

Стабильный поток дохода: CMBS предоставляют инвесторам всестороннюю экспозицию к широкому спектру ипотечных займов и помогают в получении стабильного потока дохода.

Разнообразие источников дохода: Инвесторы в CMBS могут сбалансировать свои портфели, приобретая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые представляют различные секторы рынка недвижимости, различные кредиторы и виды ипотечных займов.

Простота трансфера собственности: Владение CMBS очень просто и удобно, как самый ликвидный вид ценных бумаг.

Риски владения CMBS:

Рыночный риск: Как и любая другая форма инвестирования, CMBS подвержены колебаниям рыночных цен. Неблагоприятные экономические условия могут привести к падению стоимости CMBS.

Кредитный риск: В случае дефолта заемщиков, которые являются источником дохода для CMBS, выплаты происходят с задержкой или не происходят вообще. Это в свою очередь может означать упадок доходности ценных бумаг.

Преимущественный риск: Одно из преимуществ обязательств, обеспеченных ипотекой, заключается в том, что они выпадают из общего массового конкурса при банкротстве заемщика. Однако в случае количества дел общая сумма выплат может оказаться меньше, чем ожидаемая.

! Теория контрактов: основные принципы и примеры применения в современном мире

Ликвидность: При невозможности продать CMBS, инвесторы могут столкнуться с затруднениями в получении наличных средств в любой момент времени.

Кто может инвестировать в Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS)?

Инвесторами в CMBS могут быть как индивидуальные, так и институциональные инвесторы, такие как страховые компании, пенсионные фонды, хедж-фонды и другие инвестиционные компании.

Одним из преимуществ инвестирования в CMBS является возможность получения высокого дохода при сравнительно низком уровне риска. Однако, инвесторам необходимо понимать, что CMBS относятся к категории инвестиций среднего и высокого риска, и потеря инвестиций возможна в случае непредвиденных обстоятельств, таких как падение рынка недвижимости или дефолт заемщиков.

На рынке CMBS существует различное количество инструментов и стратегий инвестирования, включая прямое приобретение облигаций CMBS, инвестирование в фонды или ETF, которые в свою очередь инвестируют в CMBS, а также использование деривативов для защиты от рисков. Важно подобрать подходящую стратегию в зависимости от инвестиционных целей, уровня риска и предпочтений инвестора.

Индивидуальные инвесторы. Для индивидуальных инвесторов инвестирование в CMBS может быть интересным инструментом для создания диверсифицированного портфеля и получения стабильного дохода. Однако, инвесторы должны иметь достаточный уровень знаний и опыта в области инвестирования и рисков, чтобы эффективно управлять своими инвестициями.
Институциональные инвесторы. Институциональные инвесторы, такие как страховые компании и пенсионные фонды, обычно имеют более крупный инвестиционный портфель и более высокий уровень знаний и опыта в области инвестирования. Для них инвестирование в CMBS может быть выгодным способом диверсификации портфеля и получения стабильного дохода.

Независимо от того, является ли инвестор индивидуальным или институциональным, он должен тщательно изучить рынок CMBS, чтобы понимать риски и потенциальную доходность, и выбрать подходящую стратегию инвестирования.

Как выбрать правильные CMBS для инвестирования

При выборе коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, необходимо учитывать несколько важных факторов.

Стоимость CMBS. Цена должна соответствовать рыночной стоимости обеспечения и давать возможность получить высокую доходность. Не стоит покупать дорогие бумаги, если можно купить аналогичные по низкой цене.
Кредитный рейтинг. Выбирайте CMBS с высоким кредитным рейтингом, поскольку такие бумаги обладают меньшим риском дефолта.
Надежность заемщиков. Исследуйте кредитную историю заемщиков и убедитесь, что они имеют достаточный уровень дохода для погашения ипотечных платежей.
Разнообразие портфеля. Купите несколько CMBS разных категорий и от разных заемщиков, чтобы снизить риски и увеличить доходность инвестиций.

! Байден возобновляет «лунный удар» по раку с помощью доктора Патрика Сун-Шионга

Помимо этих факторов необходимо подробно изучать отчетность эмитента бумаг и анализировать финансовые показатели компаний. Также не стоит забывать о текущей конъюнктуре рынка и общей экономической ситуации в стране.

Вопрос-ответ